搜索WWW
搜索本站 | English




详细内容

 
 

 

物业管理零收费的概念一经提出,便在业内产生了很大反响,很多人认为,这只是个别物业管理公司的炒作行为,但随着物业管理行业的逐步发展与完善,可以看出,物业管理零收费作为一种新的物业管理运作模式,并不是一个简单的概念,其实质涉及到物业经营、物业管理、利益分配等诸多方面,这个举措对开发商、对业主都是一种尝试,能否成功还要看今后运作的情况如何,但是可以肯定的是,这一物业管理模式有值得尝试的价值。

“物管零收费”即不收取在管小区业主的物业管理费,同时保障小区正常的物业管理与服务质量。其运作的基础与手段有多个方面,通常是房地产商用管理区域内的“配套用房”出租收益承担小区居民的物业管理费用,或者将配套用房和经营用房的经营权交给物业公司作为物业费的保障,以及通过个性化服务拓宽物业公司的收入渠道,从而把物业管理费降至零。从以上这些方式方法来看,如果条件合适,物业管理企业经营得当,企业的收入还是比较有保障的,甚至可能产生比单纯收取物业费大得多的经济效益,所以说“物业管理零收费”有尝试的价值。

“物业管理零收费”的模式将对物业公司产生深远的影响,可能推进物业公司由物业服务型企业向物业经营型企业转变:即物业公司对小区内的配套用房、经营用房等进行经营管理,并且利用物业管理者的有利身份为居民提供多项个性化服务,由以上行为产生的收益在保障对小区进行高质量的物业管理服务的同时,保障物业公司获取自身的效益。这样一种转变对物业公司来说要求提高了,其承担的风险也大了:物业公司没有了固定的物业管理费收益,而房屋的经营收入有高有低,同时还要承担原来的物业管理职能。这样一来物业行业的整体发展方向就将发生改变,多元化经营可能促使物业公司通过参与市场相关行业的竞争来获取收益。物业管理公司如想生存下去,就必须解除思想上的束缚,寻找多方面的利润来源,不断发掘市场空白点,所有这些归结为一点,就是要专注于提升自身经营能力,由服务型企业向经营型企业转变。

“物业管理零收费”在具体操作中还会出现一些新的问题,需要研究与探讨,比如经营性用房产权与收益权的归属问题、物业服务的监督与制约机制问题等,下面仅就就几点做简要分析。

现有物业经营用房的所有权一般归开发商所有,由开发商自己经营或者出售以获取收益。开发商做出“物业管理零收费”的承诺,通常是将经营性用房的收益权出让给物业公司作为物业费的保证,这对小区业主来说是一种让利行为。但由此可能会带来的问题就是,物业公司的收益是由于经营所有权属于开发商的房产带来的,不交纳物业费的小区居民并不对其收益产生任何影响,这样物业公司还有动力保证物业服务的质量么?此种情况下应该建立何种机制才能够保证对物业公司服务质量进行有效监督与制约?

此外,若在经营过程中物业公司的收益不足以支付小区正常的物业管理费用,那物业公司是否有权向全体居民索要不足部分的物业管理费?如果物业公司不能索要不足部分的物业管理费,那势必会通过降低物业服务质量的方式保证自身利益,受损害的是小区业主;如果可以,那业主应该通过何种方式监督物业管理公司的收益与支出情况又成为新的问题。

还有,在物业管理零收费模式下,开发商将小区经营用房的经营收益权出让给物业公司,但是在房屋出租过程中,物业公司、开发商及承租方之间还会出现问题:首先,签订出租合同的主体应该是物业公司还是开发商?其次,经营性用房的出租周期一般比较长,时间在三至五年左右,而物业公司与小区的物业管理合同周期通常为一年,如果小区的物业管理公司在出租合同存续期间发生了变更,那么原来的物业管理零收费承诺还能否继续实现?与承租方签订的出租合同是否还能继续保持有效?所以物业公司更换带来的问题也应加以考虑。

由以上分析可以看出,“物业管理零收费”的模式在真正运行过程中还会产生许多问题,都有待于理论和实践继续寻找解决的途径。

理论的研究能够帮助物业管理行业在正确的道路上不断发展,对“物业管理零收费”这一运行模式的讨论也是一样,总之希望看到物业管理行业能够在不断创新中获得进步和发展的动力,并最终造福广大业主。

 

版权保护 | 法律条款 | 隐私条约 | 联系我们         地址北京市海淀区学院路40
- CopyRight@北京大唐物业管理有限公司 京ICP备05039283号 -