搜索WWW
搜索本站 | English




详细内容

 
 

 

大唐电信集团科研综合楼是大唐电信科技产业集团总部及部分成员单位办公地点,为5A智能大厦。由北京大唐物业管理有限公司提供全方位物业管理服务,曾获“长城杯”、“鲁班奖”建筑奖项和市、区绿化美化先进单位称号。2005年,大唐电信集团科研综合楼在荣获“北京市物业管理优秀大厦”基础上,成功取得建设部“全国物业管理示范大厦”(简称“国优”)称号。大唐物业不断致力于以更高的标准服务于客户,总结大唐物业在创优过程中的管理服务经验,以下几点十分重要:

功夫一:工程改造维护

硬件设施设备是为客户提供优质服务的重要方面,设施设备的管理能力体现了物业公司的技术水平和科技能力。大唐电信集团科研综合楼是5A级智能大厦,设施设备先进优良:空调、电梯、消防、楼宇自控、弱电系统等设备均采用国内外知名厂家生产的优质产品。在此基础上,大唐物业结合“国优”标准和客户需要,对大厦部分设备设施进行了改造和维护更新。如更新了消防系统的主机部分、感应部分和控制部分;重新装修、改造了水箱间、机房等设备间;维护、保养了空调、风机盘管等设备;完善了监控系统,增添了摄像点,另在原安装有摄像头监控设备基础上安装了红外监控仪,在非办公时间对楼内实行红外线布网监控;。此外,还对各类指示灯、应急灯、标识牌、地砖等基础部分进行了维护。 功夫二:节能环保

公司在设施管理中也注意到节能。近几年已将楼内车库、楼道、走廊所有的白炽灯陆续全部更换成节能型的节能灯。2005年,将二百多个15W的安全出口指示灯全部更换成环保节能型、功率为3W的光导安全出口指示灯;将洗手盆出水龙头等更换成光电感应式节能冲洗阀和节水型的水龙头;蹲便器冲水阀采用可调式节水冲水阀等相关改造。

功夫三:设备管理

“国优”考评作为全国范围内的权威物业管理服务水平考评,对参评项目物业公司的设施设备管理水平的要求非常严格细致。大唐物业严格按照“国优”标准进行工作,在设备管理体制、制度等方面积累了独特经验:

1.建立科学适宜的设备管理体制。大唐物业工程管理人员按照大楼设备的数量、复杂程度和设备集中程度、管理人员的业务水平、检修人员的技术力量和组织形式等各种因素、实事求是地设置设备管理体制。管理体制力求达到理顺关系,提高效率,适宜有效。同时加强设备管理体系的人员培训教育工作、提高员工的职业道德及业务水平,对管理人员实行岗位责任培训,并把各项培训工作列入设备管理工作计划中。

2.建立完善的设备管理规章制度。设备管理规章制度包括设备管理岗位责任制度;设备基础资料管理制度;设备运行和维护保养制度;设备检修制度;固定资产管理制度;特殊设备管理及应急制度;各类机房、变配电机房的出入登记制度等。

3.标准规范作业。严格按照工作标准与流程作业,如管理人员严格定期对机房进行清洁、擦拭,以达到“机房无尘土”的标准,定期对所有管道、设备等进行检修、维护,对各类机器及节门外观进行去油除锈等工作。考评准备过程中,重新对主机房地板进行油漆处理并标明警戒线、对设备标识牌进行了更新,对几万平方米的大厦进行了一次全面清洁,对大厦周边绿地进行了重点整修,使绿化更加美观……

总之,大唐电信集团科研综合楼已运行六年多时间,由于大唐物业设施设备管理工作到位,大厦迄今未需要进行过大中修,从而为业主节省了大量资金。在“国优”考评过程中,考评专家组在对大楼的整体状况作了充分了解后,对运行了六年多的设备和大唐物业的设备管理水平也给予了高度评价。

功夫四:发明创造

在工作过程中,大唐物业的工作人员还在设备管理方面发明了一些小技巧、小窍门,其中工程部的两项小发明就获得了检查团的好评。一是设备房的防鼠板设计。工程人员自己动手利用金属板制作了可开合式的拉门,既方便人员通过,又能保证防鼠效果、不易损坏。另一个是为解决排水管道的冷凝水问题,在管道房,由于管道与室内的温差导致出现的冷凝水通常会四处滴而使地面潮湿。工程人员为此设计出了集水漏斗,用以收集冷凝水、统一排放,很方便的解决了这个问题。“国优”的评审团专家都评价这个设计新颖简单实用,很有推广价值。

功夫五:培训考核

大唐物业的培训考核具有师资强、内容新、领域广、注重实效的特点。公司建立了由内部专家队伍和聘请外部专家相结合的培训师队伍,培训内容均为行业内前沿、实用的问题。如邀请留学美国佛罗里达中央大学(University of Central Florida)博士进行《项目管理与项目组合管理》培训、聘请北京知名大学教授、财务系主任进行新会计准则培训、北京市物业管理专家进行“cs战略与物业管理”培训等。迄今,内外部的培训专家已对大唐物业员工进行了项目管理、法务、管理心理学、质量管理、商务谈判、物业管理等多个专业的培训,在提高员工综合素质和实际工作技能方面起了重要作用。

同时为确保服务到位,大唐物业还对相关岗位工作人员进行了包括岗位技能、规章制度、服务意识、服务技巧等内容的系统的岗位培训。并加大检查监督的力度,依此进行检查监督、考核奖罚,优胜劣汰,使员工队伍整体素质保持在一个较高的水平上,内部管理更加完善。在大唐物业项目工程部,除要求设备管理人员应具有相应技术资格和很强的专业素质外,还要求一专多能,通过培训教育帮助其全面掌握大厦设施设备的用途、结构、原理、技术性能、使用要点、维护方法、故障的排除及报告等基本知识,教育大家正确使用设备、爱护设备,达到工程员工能够全面掌握大厦设施设备的性能与原理、共同管理好区域内的所有设备的目的。同时严格要求只有取得了国家考核颁布的技术资格等级证书的人员才能上岗,全面提升从业人员的整体素质。

功夫六:注重细节

公司本着服务无小事的方针,针对大唐电信集团科研综合楼客户特点,有针对性的提供入室服务、假期秘书服务、商务服务等,并注重客户回访和意见征询。在细节上做足功夫,如在大堂安装了自动擦鞋机;为方便业主在一层配备了平板小拖车、食品快餐以及提供租车代理、雨天发放伞套等服务。

项目接待部是大厦的对外窗口单位,经常为来自各大部委、多个集团公司提供会议及接待服务,并曾在接待国务院副总理曾培炎、北京市市长王岐山等中央及北京市领导的服务工作中,受到了国务院和北京市政府相关部门和各位领导的好评。细节上的不断提高是接待工作获得好评的关键,如会务接待服务中一个小小的续茶水服务,就是项目主管人员利用在人民大会堂参加会议的机会,通过观察询问,向那里的会议服务人员学来的礼仪动作。

功夫七:考评准备

为参加“全国物业管理示范大厦”评选,公司专门成立了以副总经理为组长的创优小组,同时成立了工程组、资料组等专题小组。从2005年4月正式申报“国优”,经历了海淀区小区办初评、北京市物业管理专家复评,到2005年10月迎来“国优”评标专家团对科研综合楼的正式最终评定,200多个日夜,全体工作人员发扬早动手、决心大、效率高的精神,有计划、有步骤的向“国优”迈进。

考虑到“国优”考评工作量大,标准高的特点,从决定申报“国优”开始,大唐物业项目部工作人员在完成日常管理和服务的同时,各项准备工作就有组织有计划有目的的全面展开。并多次组织各层次各专业骨干人员召开专题会议,学习标准,吃透精神,举一反三,为评优工作奠定了基础。在获得“北京市优秀管理大厦”称号一年时间基础上,以国优促管理,争取更高荣誉成了全体员工的众望所归。大家的工作热情空前高涨,从领导到员工不分你我,不分高低,心往一处想,劲往一处使,全力以赴,加班加点不报怨,多干少干不计较,自觉推迟休假,放弃与家人团聚,争分夺秒为评优工作努力。在经过海淀区小区办和北京市物业管理专家进行的初评与复评的严格检验考核过程中,大唐物业积极总结经验,寻找不足,用几个月的时间高效率的完成了设备更新维护与外观处理、美化环境、整修绿化、资料整理等多方面工作。

功夫八:资料整理

在“国优”初评时,评审专家指出大唐物业在资料整理与文件建立方面不够完整全面,大唐物业认清这一不足后,积极进行整改,在原有规范完整的ISO9001:2000质量管理体系文件基础上,按照“国优”评选的要求,将质量管理体系的流程控制与“国优”技术服务规范相结合,大力进行资料文件整理工作,到“国优”正式考评时,共整理出了150盒资料文件,建立了完整的项目资料。获得了评审专家的认可。在资料整理工作过程中,大唐物业总结出,针对“国优”考评设施设备管理资料的建立是工作重点与关键,以下两点必须注意:

1.设备管理的基础资料整理

基础资料工作是设备管理工作的根本依据,基础资料必须正确齐全。大唐物业利用现代手段,运用计算机进行管理,使基础资料网络化、系统化,活化其作用。设备的基础资料包括:设备的原始档案(如基本技术参数和设备价格,质量合格证书,使用安装说明书,验收资料等);设备卡片及设备台帐,设备卡片将所有设备按系统或部门、场所编号。设备卡片上登记设备的编号、名称、规格型号、基本技术参数等资料,按编号将设备卡片汇集进行统一登记,就形成企业的设备台帐,设备台帐可以反映全部设备的基本情况,给设备管理工作提供方便。设备基础资料还包括设备技术登记簿等。

2.设备系统资料的建立

高档写字楼的的物业设备都是组成系统才发挥作用的。例如中央空调系统由冷水机组、冷却泵、冷冻泵、空调末端设备、冷却塔、管道、阀门、电控设备及监控调节装置等一系列设备组成,任何一种设备或传导设施发生故障,系统都不能正常制冷。因此,除了设备单机资料的管理之外,对系统的资料管理也必须加以重视。设备系统资料包括竣工图、系统图等内容,都必须严格认真整理并妥善保存。

总之,申请“国优”称号是一项系统的工程,考评准备与物业公司平时工作的积累都非常关键。下阶段,大唐物业将在保持大唐电信集团科研综合楼“国优”荣誉的基础上,加强与行业内具有领先经验的企业沟通交流,以期学习更多先进经验、更好服务于业主客户,与行业共同发展进步。

 

版权保护 | 法律条款 | 隐私条约 | 联系我们         地址北京市海淀区学院路40
- CopyRight@北京大唐物业管理有限公司 京ICP备05039283号 -